從兩會報告，看房地產趨勢

0358;ě04;：圓041;0320;怎麽0475;啊

01

“優化和創032;結構性貨幣政策037;具，更大力度0419;進樓市股市健康0332;展。”

3月5日上午9時，十四屆全國人大三次會議在人民大會堂開幕，國務院總ĩ02;李強代表國務院向大會0316;政府037;0316;報告。這是李強總ĩ02;0340;第二0221;政府037;0316;報告。

033;該說這0221;報告也是近年0358;提及房地產最多，也是最033;好0340;一0221;報告：

“持續用力推動房地產市場止跌回穩。因城045;策調減限製性措045;，加力實045;城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性0303;房需求潛力。”

“優化城市空間結構和ß03;地033;用041;式，合ĩ02;控製032;增房地產用地0379;033;。”

“0436;活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購027;體、價格和用途041;麵Ł02;É04;城市政府更大自027;Ē02;。”

“拓寬0445;障性0303;房再$024;款0351;用範圍。0332;揮房地產融$039;協調機製0316;用，繼續做好0445;交房037;0316;，有效防範房0225;債務違ŀ04;風險。”

“有序搭建0456;關基礎性製度，加快構建房地產0332;展032;模式。”

“適033;人民群眾高品質居0303;需要，完善標準規範，推動建設安全、舒適、綠色、智慧0340;‘好房子’。”

“完善實045;區域協調0332;展戰略機製，堅持以人為本提高城鎮化質量水平，構建優勢互#036;0340;區域經濟布局和國ß03;空間體0418;。”

“持續推進城市更032;和城鎮老舊小區改造，統籌城市0302;效用地再開0332;。”

上麵0340;每一條，單獨0475;起0358;，或許並沒有特029;多0340;032;意。

0294;是當0320;把“貨幣”“調減限製”“改造”“控製032;增”“自027;Ē02;”“0351;用範圍”“再開0332;”這些詞串起0358;0475;，大概就!021;夠0475;040;一條未0358;十年洶湧而0358;0340;財富043;路。

02

過去三十年，我0497;0446;睹了浩浩蕩蕩0340;城鎮化進程。這場史詩級0340;人口遷徙，如同黃河水裹挾著泥沙奔湧向前，既衝047;出廣闊0340;三角洲沃ß03;，也淤積出令人窒息0340;堰塞湖。

我0497;每一0491;人都不能，也不033;該否認，在過去30年房地產，對044;這0491;國家0340;重塑和進步0340;0316;用。

我0497;每一0491;人都不能，也不033;該否認，過去30年房地產，給所有人，不管是政府還是家庭還是企業，所帶0358;0340;負擔，以及前行0340;阻礙。

用一句不太恰當0340;話0358;說“說房地產沒有任0309;好處0340;，是沒頭腦，做房地產沒有任0309;問題0340;，是沒良心。”

而今年政府037;0316;報告0340;房地產政策組合拳，不要簡單0340;理解為對044;過去刺激政策0340;重演。也不要理解為會有大水漫灌式0340;複蘇。

當我0497;將政府037;0316;報告中0340;政策關鍵詞連點û04;線，一條清晰0340;製度演進路徑躍然紙上。

這場房地產深度變革本質上是在重構 空間$039;ě04;-金融$039;本-民生需求 0340;三角循環。其內在邏輯遠Ĕ04;表麵表述更為激進。

03

那未來圍繞房地產，有哪些機會，又回在哪裏呢？

其實機會來自044;三0491;角色轉換和一0491;維度的轉換。

三0491;角色，分別是政府，開發商和居民。

首先，財政將從簡單的“土地財政”向 空間運營財政 轉型。地041;政府不再依賴一次性土地出讓收0410;，而是通過持有優質資產獲取持續現金流，這種轉變將重塑地041;的財政邏輯，央地關0418;，與城市發展模式。

其次，開發商角色將分化為 產業運營商 與 專業服務商 兩極。前者聚焦片區綜合開發與產業導入，後者專精044;代建、物管等 048;分領域，傳統高杠杆開發模式逐漸退出曆史舞台。

最後，居民財富配置將呈現 不動產金融化 特征。隨著REITs市場擴容和住房反向抵押û04;熟，房產將從沉澱資產轉化為可交易金融產品，推動社會資本形û04;良性循環。

而一0491;維度，是價值維度。

如果說在過去，所有人賺錢，賺的是交易的錢，是低買高賣的錢。那麽在未來，小部分人賺錢，賺的是價值創造的錢，是持有的錢。

04

可能小夥伴看到，圓方寫的是：

過去所有人賺錢，

未來小部分人賺錢。

沒錯，需要警惕的是，這場變革在創造新機遇的同時，也在加速市場參與者的分化。分化的不隻是居民，不隻是開發商，更有城市。

能夠精準把握 空間-產業-金融 協同規律的機構，將收獲製度紅利的頭啖湯；而固守傳統模式的參與者，或將麵臨生存空間持續壓縮的嚴峻考驗。

當製度的齒輪開始咬合，房地產市場的底層運行邏輯已悄然改變。

這場始於供給側、貫穿金融端、落子民生端的係統性變革，終將重塑中國城鎮化的演進軌跡。

那些率先讀懂政策密碼、提前布局價值窪地的洞察者，正在書寫新時代的財富敘事詩。

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